Vad innebär en underhållsplan? – och varför behöver din BRF en sådan?
De allra flesta styrelser känner till att man bör ha en dokumenterad underhållsplan för sin bostadsrättsförening. Alla föreningar, nya som gamla, ska ha en långsiktig underhållsplan.
Det är dock inte alla som faktiskt förstår den underhållsplanen de har, och inte heller använder den som underlag för sina beslut. Och då kan det bli problematiskt!
I den här artikeln ska vi därför börja från grunden och reda ut vad en korrekt underhållsplan egentligen är, och varför den är så viktig för er bostadsrättsförening.
Vad avses med ”planerat underhåll”?
Först bör vi definiera begreppet planerat underhåll: Vad menas med det? På Delagott definierar vi planerat underhåll som:
”En förebyggande åtgärd, eller ett byte till en likvärdig lösning, redan innan den befintliga hunnit gå sönder”
Alltså handlar det inte om att reparera saker när de väl gått sönder. Där talar vi snarare om ”felavhjälpande underhåll”. Inte heller menar vi nyinvesteringar som ger ökad komfort, högre standard eller förbättrad funktionalitet.
Rent definitionsmässigt avser ”planerat underhåll” endast sådana åtgärder som syftar till att bevara en viss byggnadskomponents funktion, antingen genom förebyggande underhåll eller byte till en annan likvärdig lösning. Dessutom handlar det om åtgärder som sker mer sällan än varje år.
Varför behöver vi en underhållsplan till vår BRF?
En del styrelser har en mycket klar bild av varför de behöver en underhållsplan för sin BRF och vad den ska användas till. För andra kan det kännas mer oklart vad den har för funktion. Därför har vi här sammanställt en enkel punktlista med de värden som en underhållsplan ger er förening.
Ekonomisk framtidsprognos
Underhållsplanen är ett mycket viktigt styrdokument när det gäller att sätta en lämplig avgiftsnivå för era medlemmar. Planen ger föreningen en tydlig bild över vilka framtida underhållskostnader ni kommer att ha, så att ni kan säkerställa att medlemsavgifterna täcker dessa kostnader på sikt. På så sätt får föreningen en mer balanserad ekonomi.
Teknisk nulägesstatus
Underhållsplanen ger föreningen en bra nulägesbild av hur era fastigheter mår. Ofta gör man en statusbesiktning i samband med att underhållsplanen uppdateras. (Besiktning på plats görs alltid vid framtagandet av en ny underhållsplan. Om det är nödvändigt i samband med en uppdatering av befintlig plan avgörs från fall till fall.)
En sak som vi tycker är viktigt att lyfta fram är att många missuppfattar att en besiktning går ut på att hitta fel på fastigheterna. Vi brukar istället se det som att en besiktning bör identifiera det som är RÄTT, och således då värt att bevara genom korrekt underhåll.
Effektivisera underhållet – rätt åtgärd vid rätt tidpunkt
En genomtänkt underhållsplan sätter en långsiktig strategi och visualiserar vilka olika delar av underhållet som bör utföras samtidigt i större åtgärdspaket. Det är ofta mer effektivt, både tidsmässigt och ekonomiskt, att genomföra underhåll på exempelvis tak och fönster när ni ändå har en byggnadsställning uppmonterad.
Underhållsplanen gör även att ni kan planera in underhållsåtgärderna med en jämn spridning över tid, så att inte t.ex. alla högkostnadsåtgärder ska genomföras inom samma 5 årsperiod.
En underhållsplan måste finnas enligt stadgarna
De flesta bostadsrättsföreningar har slagit fast i stadgarna att en underhållsplan ska finnas. Det är också många andra intressenter som förväntar sig att en sådan plan ska finnas, t.ex. mäklare och de boende i föreningen.
Att ha en underhållsplan underlättar också när ni i styrelsen för dialogen med era medlemmar. Ofta dyker frågor upp om t.ex. varför inte fönstren bytts ut i husen eller varför lekplatsen på gården ser så sliten ut. Då är det tryggt att kunna hänvisa till underhållsplanen och motivera vad som ska åtgärdas och när det bäst ska ske.
Planera långsiktigt och uppdatera regelbundet
Slutligen ska vi poängtera att en underhållsplan ska vara långsiktig. Den måste även uppdateras regelbundet och korrigeras eftersom tekniska omständigheter och föreningens förutsättningar hela tiden är i förändring.
Hur långt ska då en plan sträcka sig och hur ofta ska den uppdateras? Behoven skiljer sig lite från ett fastighetsobjekt till ett annat men här är några bra riktmärken:
- Åtgärdsplaneringen ska sträcka sig minst 20 år.
- Uppdatera planen en gång om året. Då går man igenom och följer upp vilka underhållsåtgärder som faktiskt blivit slutförda och vilka som kanske förblivit ogjorda. Sedan korrigeras planen efter den rådande verkligheten.
- När det gått fyra eller fem år kan det vara befogat att göra en helt ny besiktning och en mer omfattande bearbetning av hela underhållsplanen.
Hoppas nu att denna artikel har gett dig en tydligare bild av vad underhållsplaner är för något och varför din bostadsrättsförening behöver en sådan. Vi kommer att följa upp denna artikel med flera artiklar om underhållsplanering, exempelvis HUR du sammanställer en korrekt underhållsplan. Så håll utskick här på bloggen eller i våra sociala kanaler så du inte missar det!
Är du intresserad av våra tjänster eller har någon fråga?